Doradztwo rynku nieruchomości - Warszawa

Zwracając się do specjalisty rynku nieruchomości uzyskasz informacje czy i ile warto wydać na zakup danej nieruchomości, czy warto sprzedać swoją nieruchomość lub może zmienić jej stan lub przeznaczenie, może ją warto wynająć, jakich pułapek uniknąć przy wszelkiego rodzaju transakcjach lub zwykłym posiadaniu nieruchomości. Doświadczenie z zakresu wyceny nieruchomości i architektury pozwala na spojrzenie na proces z wielu kierunków, dzięki czemu nasze doradztwo jest kompleksowe. Zapewniamy pełny obiektywizm, kierujemy się interesem naszego Klienta. Firma AiN POINT współpracuje z kancelariami notarialnymi, doradcami podatkowymi, zarządcami nieruchomości, pośrednikami kredytowymi, których specjalistyczna wiedza może znacząco pomóc przy podajmowaniu decyzji.

Przydatne informacje i ciekawostki o rynku wtórnym i pierwotnym oraz o pośrednictwie

Decyzje o zakupie

Decyzja
Rozterki
Warunki
Potrzeba nowego lokum

Zasoby gotówkowe / Zdolność kredytowa

Dla siebie, czy dla dziecka?

Do zamieszkania, czy na wynajem?

Wybory
podstawowe
Dom, czy mieszkanie?

Liczba sypialni / wielkość lokum

Lokalizacja

Cena / limit wydatków

Skąd wziąć pieniądze?

Nowe, czy używane?

Radość i entuzjazm na początku poszukiwań

Korzystanie z rad rodziny i znajomych

Szczegóły
Obfitość ofert (rynek pierwotny i wtórny)

Nieprzejrzystość, niepełne informacje, drobny druk*

Znużenie ilością ofert

Zniechęcenie długotrwałością poszukiwań

Cechy rynku

Rynek pierwotny
Rynek wtórny
Rozwiązania
funkcjnalne
Nowoczesne > Tradycyjne

Ciasna zabudowa

PUMIZM

Parking na mieszkanie

Wymaga umiejętności czytania rysunków

Tradycyjne > Nowoczesne

Raczej luźna zabudowa

Często brakuje parkingu

Można zobaczyć w rzeczywistości

Wykończenie i wyposażenie lokalu
Nowe, wg własnego gustu (projekt architekta wnętrz)

Możliwość wykończenia pod klucz

Wszystko nowe, ale budynek osiedla

Często potrzebny remont, po remoncie jak niemal nowe

Lub

Po prostu do wprowadzenia

Jakość budynku
Nowoczesny wygląd

Wysoka jakość - marka, poprzednie inwestycje

Bywa różnie, ale jakość widać "gołym okiem"
Otoczenie
Może ulec zmianie w czasie budowy

Może wyglądać inaczej niż na makietach

Ukształtowane

Raczej stabilne

Znane przed zakupem

Cena zakupu
Stan deweloperski w podobnej cenie do mieszkania używanego

Mogą dojść koszty dodatkowe

Nie płacimy podatku PCC

Mieszkania używane są zwykle tańsze od nowych

Dochodzi podatek PCC

Cena utrzymania
Raczej nieznana

Uwaga na duże osiedla - wspólne drogi, koszty sieci

Znane przed zakupem (sprawdzić dokumenty!) - zwykle niższa

Ryzyka zakupu

Nowe
Używane
Ryzyko finansowaia transakcji
Jest - konieczność dopłat

Możliwa upadłość - umowa "deweloperska"

Błedy w dokumentacji projektowej (metraż)

Niewielkie - pośrednik

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Ryzyko wydatków dodatkowych
Jest - wykończenie mieszkania

Błędy wykonawcze / jakość

Niewielkie - Znamy jakość

Jest - Gdy potrzebny jest remont

Ryzyko finansowe utrzymania nieruchomości
Jest - Brak historycznych informacji, Brak wspólnoty

Błędy w dokumentacji projektowej

Wady w realizacji budynku, Osiadanie

Niewielkie - pośrednik, dokumenty historyczne, rozmowy z mieskańcami i zarządcą
Ryzyko zakończenia / oddadznia do użytkowania
Jest
Nie ma w przypadku mieszkań

Może być w przypadku domów

Ryzyko sąsiedztwa
Jest
Niewielkie - Rozmowy
Wiarygodność informacji
Niewielkie, może dotyczyć otoczenia

Uwaga na inwestycje osób prywatnych

Jest - Niepełne informacje, błędne informacje i więcej

Sprawdzić u pośrednika

Sprawdzić KW

Zalety współpracy z pośrednikiem

Szukasz sam
Czas, Czas, Czas
Czytanie artukułów, poradników
Szukanie pieniędzy (banki)
Przeglądanie, porównywanie ofert
Oglądanie, telefonowanie (koszty)
Doprecyzowanie wyboru
Szuka pośrednik
Oszczędza Czas
Ma wiedzę o rynku
Ułatwia wybór
O nieruchomościach ( w tym rynek pierwotny)
O prawie
O transakcjach i ryzyku
Wyszukuje i analizuje oferty
Sprawdza parametry formalne i prawne
Wspópracuje z różnymi fachowcami
Przedstawia przygotowany zbiór
Obsługuje transakcję, przekazuje lokum
Pośrednicy kredytowi
Świadectwa energetyczne
Architekci wnętrz, geodeci
Firmy wykonawcze
Rzeczoznawcy majątkowi

Pośrednik a prawo

POŚREDNIK - wg. UGN art. 180
Ustawa z dn. 21.08.1997r. o dospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. poz. 518 z 2014r. ze zm.)

3. Zakres czynności pośrednika w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa.
Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Uwaga - prawa konsumenckie*

POŚREDNIK - wg. UGN art. 181

3. Pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.

Rodzaje umów pośrednictwa

Czechy umowy
Ocena umowy
NA WYŁĄCZNOŚĆ
Jeden pośrednik współpracuje z innymi agencjami

Rozliczasz się tylko z tym pośrednikiem

Płacisz wynagrodzenie nawet, gdy kupujący sam do ciebie trafi (reklama, banery)

Jedna spójna oferta, bez szumu informacyjnego

Pośrednik wie (95%), że otrzyma wynagrodzenie i ponosi koszty reklamy

Inne Biura:
- też ogłaszają ofertę
- przyprowadzają klientów
- nie rozliczasz się z nimi

BEZPOŚREDNIA (rzadka umowa - wysoka prowizja)
Jw. + Pośrednik nie pobiera prowizji od kupującego

To sprzedający płaci całość wynagrodzenia (prowizję)

Jw. + Kupujący nie płaci prowizji

Inne biura wynagrodzenie otrzymują od pośrednika "głównego"

OTWARTA - sprzedaż / wynajem (występuje najcześciej)
Sprzedający sam stara się sprzedać / wynająć (ogłasza)

Powierza ofertę wielu wybranym pośrednikom

NIKT nie płaci za dodatkową reklamę

Często różne cechy oferty (błąd marketinkowy)

Wielość ogłoszeń (szum onformacyjny = brak zaufania)

Oferty "otwarte" często są niekontrolowane (nie wiadomo czy aktualne)

OTWARTA - kupno (wystepuje najczęściej)
Sprzedający sam szuka i powierza poszukiwania wielu wybranym pośrednikom
Pośrednik przedstawia kilka aktualnych ofert, jeśli klient NIE REAGUJE, nieszuka dalej

Współpraca z pośrednikiem

Jak wygląda współpraca
Rynek wtórny
Rynek pierwotny
Jakiego pośrednika wybrać?

Umowa + wynagrodzenie

- Wynagrodzenie pośrednika płaci deweloper
(uwaga - tzw. Klient dewelopera)
- Aktualna baza większości ofert
- Cena taka sama jak u dewelopera, a większe możliwości negocjacyjne
- Umowa - wskazanie Agencji, deklaracja Klienta
- Ewentualnie umowa i wynagrodzenie

Rentowność najmu / lokaty / obligacji

Porównanie aktualnych rentowności najmu, lokaty bankowej i obligacji dziesięcioletnich (EDO)

Inwestycja
Rentowność brutto
Rentowność netto
Zakup mieszkania na wynajem
4,63%
4,13%
Roczna lokata bankowa*
2,48%
2,01%
Obligacje 10-letnie
4,00%** / 2,00%**
3,24%*** / 2,11%***

* średnia dla 36 banków 05.10.2013r.
** oprocentowanie w pierwszym rocznym okresie odsetkowym
*** oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji przy założeniu utrzymania inflacji
Źródło: banki, Obligacjeskarbowe.pl, obliczenia Open Finance.


Do góry
Architekt i Nieruchomości POINT
Wszystkie prawa zastrzeżone ©